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溫泉度假和溫泉康養(yǎng)項(xiàng)目選址，必須先要實(shí)地踏勘，然后對(duì)地塊做出綜合評(píng)價(jià)，最終得出結(jié)論。

說到溫泉度假和溫泉康養(yǎng)項(xiàng)目的選址，讓我想起了很多往事，記得N多年前我和團(tuán)隊(duì)同事跟某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一起鉆進(jìn)深山老林、爬到懸崖之上，每人一條竹竿敲打著野草緩緩前進(jìn)，邊走邊交流，時(shí)間過的非常的快，大家的興致高得很：“李工你看，我們計(jì)劃把酒店建在那個(gè)山坡上，在那個(gè)樹的位置做個(gè)泳池...”，這樣的經(jīng)歷舉不勝舉。現(xiàn)在技術(shù)升級(jí)了，大家可以坐在大樹底下，遇到危險(xiǎn)的地形可以讓無人機(jī)替我們跑腿了，無人機(jī)視野更開闊，在空中不同視角下對(duì)場(chǎng)地看的更全面更徹底。錄好視頻回到辦公室可以繼續(xù)深入分析。還可以借助地形分析軟件對(duì)用地做綜合分析，然后再做出判斷。

那么，溫泉度假和溫泉康養(yǎng)項(xiàng)目選址到底要考慮哪些因素呢？海森溫泉旅游設(shè)計(jì)研究院認(rèn)為有這么幾點(diǎn)：項(xiàng)目地塊的可進(jìn)入性、項(xiàng)目地塊周邊的綜合配套狀況、項(xiàng)目地塊地形的適建性、項(xiàng)目綜合定位的因素、項(xiàng)目地塊地理資源評(píng)價(jià)、項(xiàng)目地塊綜合地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估、項(xiàng)目地塊用地性質(zhì)與規(guī)模等。

1、項(xiàng)目地塊可進(jìn)入性與項(xiàng)目選址的關(guān)系。主要是所選的地塊要有較強(qiáng)的進(jìn)入性，項(xiàng)目建成后客人駕車或乘坐其它交通方式可以便捷的到達(dá)項(xiàng)目的。比如從機(jī)場(chǎng)、高鐵站、高速出口到達(dá)項(xiàng)目的通暢順達(dá)。道路級(jí)別不能低于縣道寬度。如果要走很遠(yuǎn)的很窄的村道，那就不行了。（要是近期規(guī)劃有待建道路除外）

2、周邊的綜合配套狀況與項(xiàng)目選址的關(guān)系，這一項(xiàng)是說，項(xiàng)目周邊要有相關(guān)的基本配套，這樣客人到達(dá)項(xiàng)目的度假才能留得下來，讓客人有的玩，比如我想住宿周邊就有不同的選擇。我想吃飯就有豐富多樣的餐館，我想休閑也能找到去處，這樣就滿足了客人的吃、住、行、游、購、娛的基本需求。不能有被困在景區(qū)一樣，那就沒有回頭客了。

3、地形的適建性分析與項(xiàng)目選址的關(guān)系，這個(gè)是個(gè)技術(shù)專業(yè)問題，利用GIS軟件對(duì)用地范圍做分析，主要是對(duì)用地的高程、坡度、坡向進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。比較理想的數(shù)據(jù)結(jié)論參考值：一般100畝用地高程差小于50米較好；用地坡向東向或南向較好，坡度小于20%較理想。還有就是在用地的主朝向面要有加好的視覺資源，要是一片詩意的田園、一片綠油油草地、一片景色怡人濕地、一條蜿蜒的河流、一彎湖水等等，這就是比較理想的用地了。

相反如果面對(duì)的一片雜亂的民宅、一個(gè)垃圾場(chǎng)、一個(gè)畜牧養(yǎng)殖廠、化工廠之類等等不利因素，那就需要重新考慮用地選址了，不然項(xiàng)目建成后是不可彌補(bǔ)的損失。從坡度上看，坡度小于20%是比較理想的用地，比如現(xiàn)狀就是梯田一樣的臺(tái)地就不錯(cuò)，當(dāng)然坡度大一點(diǎn)也可用，就是基礎(chǔ)建設(shè)成本會(huì)提高，與投資預(yù)算就有直接關(guān)系了。還有個(gè)問題，要是沒有可選的山坡地只有平坦的地形，這樣的地可用嗎？答案是肯定的，可以用。在后期規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候，做一些微地形的高差處理也是行的通的。

4、項(xiàng)目定位與項(xiàng)目選址的關(guān)系，這里項(xiàng)目定位指的是，項(xiàng)目的性質(zhì)定位、檔次定位、規(guī)模定位。如果項(xiàng)目定位就是一個(gè)獨(dú)立的溫泉度假項(xiàng)目，那就比較簡(jiǎn)單了，考慮好自身的需求與市政配套因素就可以了。

要是本項(xiàng)目只是大項(xiàng)目中一個(gè)子項(xiàng)目，這樣的定位下就要考慮這個(gè)溫泉項(xiàng)目在大項(xiàng)目中地位，如果是項(xiàng)目引擎類的定位，一期開發(fā)帶動(dòng)后面的地塊開發(fā)，項(xiàng)目建議選址較重要位置，開發(fā)力度要夠，首期效應(yīng)一定要好，項(xiàng)目啟動(dòng)后影響力才能輻射到周邊。如果這個(gè)項(xiàng)目就是個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目配套或者小鎮(zhèn)項(xiàng)目配套，不指望溫泉板塊有多大影響力，這樣的定位下，項(xiàng)目選址就要給其它功能板塊讓路了，只要地塊滿足自身基本需求即可。很多地產(chǎn)項(xiàng)目都是這樣干的，大項(xiàng)目中有溫泉項(xiàng)目做好配套功能就夠了。

5、地塊范圍內(nèi)地理資源與項(xiàng)目選址的關(guān)系，我們既然做的是旅游度假類的項(xiàng)目開發(fā)，所以需要一些優(yōu)良的資源來配套。比如：一片詩意的田園、一片綠油油草地、一片景色怡人濕地、一條蜿蜒的河流、一彎湖水、一片森林、一片竹海、甚至一片沙漠等等。資源越優(yōu)秀打造起來越容易，反之難度就更大。

6、溫泉度假和溫泉康養(yǎng)項(xiàng)目選址不能和上位規(guī)劃相沖突。在選址過程中一定要深入解讀上位規(guī)劃的中的土地利用規(guī)劃，嚴(yán)守三條紅線。例如：前期想的很好，規(guī)劃了美好的藍(lán)圖，并得到了相關(guān)人員的一致認(rèn)可，結(jié)果范圍內(nèi)有大量的基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)林，可用土地寥寥無幾。那就回到原點(diǎn)了，還得重新來過。

7、溫泉度假和溫泉康養(yǎng)項(xiàng)目選址與綜合防災(zāi)評(píng)估之間的關(guān)系。項(xiàng)目選址的時(shí)候需要對(duì)預(yù)選地塊進(jìn)行綜合防災(zāi)做出評(píng)估。需要向自然資源局等相關(guān)部門咨詢、索取地塊10-50年內(nèi)地質(zhì)災(zāi)害相關(guān)數(shù)據(jù)。參照相關(guān)資料對(duì)地塊做出最終判斷。如果預(yù)選地塊有山體滑坡、泥石流、山洪、地震、海嘯、有害輻射、有害氣體等安全隱患。那就要慎重考慮了，就不能盲目選擇地塊了。不然后果是不可預(yù)估的。

記得十幾年前，在北方某山區(qū)的一個(gè)度假區(qū)內(nèi)，施工隊(duì)正在如火如荼的施工中，工程要趕著國慶節(jié)開業(yè)。一天中午天降暴雨，暴雨產(chǎn)生了泥石流，造價(jià)1億元的景觀工程被泥石流沖的無影無蹤。如果項(xiàng)目選址階段有充分的地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估，損失就不會(huì)有如此巨大了。

前面我們說到溫泉度假和溫泉康養(yǎng)項(xiàng)目選址問題，下面我們?cè)僬f說溫泉度假和溫泉康養(yǎng)項(xiàng)目用地。溫泉度假項(xiàng)目核心建設(shè)范圍用地性質(zhì)一般是商服用地，通常和農(nóng)林用地結(jié)合使用。核心板塊土地性質(zhì)是商服用地、居住用地等，其它配套用地是非建設(shè)用地農(nóng)林用地、水域、或荒地之類。度假項(xiàng)目用地規(guī)模一般沒有更多限制，要視具體情況而定。一般建議100~1000畝比較適合。

受到旅游開發(fā)大潮的影響，優(yōu)良資源逐步被占用，比如：靠近海灘用地、靠近湖泊用地、靠近濕地用地、靠近名山大川及國家級(jí)旅游區(qū)邊用地等，優(yōu)秀資源越來越少，留給后來者的資源逐漸趨于平淡，所以溫泉度假和溫泉康養(yǎng)項(xiàng)目選址更要倍加謹(jǐn)慎。