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項目基本信息

項目名稱：河北白鹿溫泉旅游度假區

投資方：華瑩集團

總面積：750余畝

項目位置：河北省石家莊市平山縣溫塘鎮

服務范圍：策劃及詳細規劃、景觀設計、運營管理

規劃時間：2006年7月

一、規劃背景

（一）我國溫泉旅游的開發趨勢成為項目的外在推動力
　　

1.第四代溫泉發展趨勢
建國以來，我國溫泉開發已經歷了四個階段，由單一的療養院型的療養度假型溫泉發展到大型綜合溫泉旅游區，到現階段已經形成了以感受溫泉沐浴為目的，由原來的單一溫泉療養提升到符合現代休閑旅游消費的物質、文化、精神層面，達到養生、休閑、度假、觀光的綜合型旅游效果。

2.功能多元化和綜合性
目前國內溫泉景區朝多元化方向發展，體現了休閑、養生、療養、度假、觀光等綜給功能，并配套有度假酒店、餐飲、會議等服務設施，形成多元化休閑旅游度假區。

從整體上看，以露天溫泉沐浴為主導產品，組合在旅游線路之中，成為游客度假休閑的消費產品，在我國是從1998年開始興起的，其主要特征是把溫泉沐浴從室內發展到露天、半露天，強化了溫泉的保健、娛樂、休閑、自然、運動的功能，擺脫了從屬酒店或度假村配套產品的地位（即常稱的第一代溫泉的概念，溫泉尚未被旅游組線的自然溫泉沐浴，或者只是酒店、度假村附屬產品）。

綜合性的溫泉旅游景區由南方至北方的發展趨勢。從1999年至2005年間，以廣東省溫泉旅游開發為龍頭，由南向北延伸，形成了廣東省的珠海御溫泉、恩平錦江溫泉、清新溫礦泉、珠海海泉灣；湖北應城、天津帝都等幾個大型的溫泉旅游景區。

3.“溫泉+地產”的發展趨勢
目前國內出現了房地產市場與酒店市場直接結合的新興業態，而溫泉的開發在新興業態中起到推波助瀾的動力作用，主要表現在以下幾個方面：
　　

（1）經濟的發展推動第二居所的市場需求，使具有良好自然生態環境的城郊型旅游地產業得到發展。
（2）房地產業的資金流向溫泉旅游行業，尤其是國內大型企業集團實行的多元化經營戰略和民營企業資本的介入，使更多的資金流向房地產業和旅游產業，溫泉旅游產業成為其中受益者之一。

（3）溫泉旅游的開發可以把溫泉旅游成功的運作模式運用到旅游地產的開發，增加旅游地產的附加值。

（二）項目具備了溫泉旅游景區和旅游地產的開發條件
依托度假旅游資源開發以中長期度假性質的旅游景區和旅游地產的開發具備了兩個基本條件：一是地區的內在條件，即該地區的度假旅游資源及社會經濟條件。該地區擁有的度假旅游資源，有便利的交通和完善的配套服務設施，能滿足中長期休閑度假旅游的需要；二是客源市場的外在條件，即依托著強勁增長的旅游經濟。該地區的度假旅游市場有一定的知名度，已經擁有或正在形成一定規模的度假旅游市場，具備了一個穩定的度假旅游消費群體。

項目基本具備了以上兩大條件：
1.溫塘擁有華北地區一流的溫泉旅游資源。

2.溫塘溫泉旅游以平山/西柏坡大旅游體系為背景，形成平山大旅游體系的中心接待服務區域。
3.溫塘鎮具有石家莊市第二居所性質的旅游地產業快速發展，形成石家莊第二居所開發相對集中開發區域，初步形成了石家莊城郊型的休閑社區。
4.溫塘鎮溫泉賓館、療養院性質的溫泉療休和度假的開發模式由來已久，具有良好的口碑效應，在華北地區具有一個穩定的療休消費群體。

因此，石家莊華瑩集團憑借溫塘鎮優良的溫泉資源和強勢的旅游發展環境，擬在溫塘建設一個以溫泉為主題特色，集休閑度假、會議、保健養生為一體的多功能大型溫泉度假村，并與旅游地產形成配套。特委托海森溫泉設計院編制溫泉度假村的詳細規劃，旨在通過規劃的編制，為項目的建設、經營和管理提供科學依據。

二、溫泉資源分析
　　

（一）溫塘溫泉資源的現狀及地方政策因素
　　

1.溫泉水資源狀況
溫塘是全國17處重點溫泉之一，覆蓋面積0.09平方公里，中收地段熱水距地面不足2米，有自涌出的溫泉水池2個，深井9眼，目前，地方政府控制5-6口溫泉井。根據有關地質專家的意見，溫塘鎮的溫泉水用水量應控制在3000m3/d，極限用水量為4500m3/d。2006年五一黃金周期間，溫塘溫泉水最高使用量達到了5000m3/d，導致溫泉水面下降了2米，經過補水，目前水位已恢復原有水平。

2.溫塘溫泉文化典故
溫塘有2000年的湯治文化積淀，湯泉旁舊有漢武廟，“白鹿跑泉”的傳說源于此。相傳漢武帝劉徹受瘡疾所困，久治不愈，夜夢神人指點，太行溫泉可治百瘡，乃乘一白色神鹿尋覓至溫塘，沐浴溫湯而康復，揮筆御賜“寶泉圣水”，封為“溫塘”之地。為挖掘溫塘的歷史文化，發掘漢武帝騎鹿尋泉和“桃花水”的傳說，溫塘每年舉辦“桃花浴”文化旅游節。

因此，本土的地域文化應成為項目文化底蘊的支撐和主線，如為了增加游客的新奇感，適當加入異域溫泉文化元素。

3.溫泉水控制性政策因素
作為一個以溫泉為主題的度假旅游項目，溫泉水的用量“多多益善”，溫泉水量的分配將影響到項目的長期可持續發展。

（1）溫泉度假旅游景區規模需要一定的溫泉用水量作為項目的支撐。
考慮到溫泉作為該項目的支撐點，用水量如果能達到1500m3/d，對項目的運營提供可靠保障。如溫泉水達不到1500m3/d的供應量，項目需重點保證溫泉區和度假酒店用水，并可以采用水循環系統。

（2）新項目的介入可能會導致政府對溫泉水的控制并進行重新分配。
假設周邊有投資規模更大的溫泉項目，政府對溫泉水的政策會不會有變化，如重新進行水資源的分配，對溫泉水提出限制政策，提高水資源費用等因素都可能影響到項目的經營、發展或運行成本。

（3）政府對水資源費的收取影響到經營成本。
如上所述，溫泉水的需求量大于供給量時，政府為平衡度假區的整體用水量，如采取適當提升溫泉水資源的價格杠桿，水資源費用的增加意味著項目長期的運營成本將隨之增加。因此，溫泉水分配政策是影響項目發展的決定性因素，投資方需與當地政府協調項目用水的分配問題，確定項目基本的用水需求量，以保障項目的可持續性發展。

（二）項目可控制性資源分析
1.可控溫泉水量
目前華瑩集團自有溫泉井一口，出水量約為600m3/d，該井可作為項目補充用水，主要的溫泉水供應來自政府的分配溫泉水，約為800m3/d。項目規劃以800m3/d的用水量進行產品的配置，并考慮到循環用水，以提高800m3/d溫泉水量的利用效率。

2.溫泉水溫
溫泉水溫70℃，按《地熱資源地質勘查規范》，屬地熱資源溫度分級中的低溫地熱溫泉熱水級?？紤]到溫塘的氣候條件，按正常溫泉池水溫的營業要求保持在35-42℃之間，5月-10月水溫為35℃-37℃，11月-次年4月水溫為38℃-40℃，高溫池水溫保持在41-42℃較適宜。如出水水溫保持達到70℃，達到溫泉泡池水溫要求，考慮到水循環使用的需要，則需配備加熱系統。

3.溫泉水的化學性質
屬高溫弱堿氯化硫酸鹽氡泉，含氡、鐵、鎂、氯、硫等32種對人體有益的微量元素和化學物質，據溫塘工人療養陸軍臨床實踐證明，具有調節心臟、血管系統和神經系統的功能，起到降低血壓、催眠、鎮靜、鎮痛的作用，對皮炎、神經炎、關節炎、運動外傷、內分泌紊亂有良好的治療作用。該溫泉水已達到醫療用水要求。

三、規劃目標與亮點

項目位于河北省石家莊市平山縣，總規劃面積166670m2。基于溫塘鎮優良的溫泉資源和強勢的旅游發展環境，以溫泉養生文化為主題，突出中國秦、漢、唐文化底蘊，吸收東西方溫泉文化精髓，打造休閑度假和旅游地產相結合的全國一流的溫泉度假村。分期開發，一期形成“溫泉+地產”開發組合，構建溫泉沐浴、休閑保健、生態農業、旅游地產等產品，通過溫泉旅游度假成熟的運作經驗來促進地產的增值；二期擴建服務升級項目——“加勒比海灘”水上樂園，創新“溫泉+水上樂園”的成功模式。

四、規劃理念

自然生態理念：園林綠化與水景的融合，景觀水面與功能水面的互動。
人文、和諧的人居環境理念：休閑、度假環境的營造。
健康度假理念：溫泉養生、康療。
東西方溫泉文化交融的理念：“新古典主義”與東西方溫泉文化的體現。

五、項目定位
　　

（一）主題定位

以溫泉養生文化為主題，體現生態、和諧、自然理念，突出“新古典主義”風格，強調中國秦、漢、唐文化底蘊，吸收東、西方溫泉文化的精髓，打造休閑度假和旅游地產相結合的復合型國際溫泉度假村。

（二）功能定位
以溫泉休閑度假旅游為主題特色，適當突出會展接待功能，形成集溫泉度假、康體療養、保健養生于一體，以旅游地產、度假酒店、會議、生態體育、農業旅游等要素配置的多元化、復合型國際溫泉旅游度假區。

（三）文化定位
突出漢武帝“白鹿跑泉”的主題溫泉文化，體現溫塘本地的“三月桃花浴”的民俗文化，并將華瑩集團的企業文化在項目中有得到充分展示。

（四）產品定位
1.度假型溫泉旅游產品
將健康休閑旅游產品的設計理念融合到溫泉康體養生產品、游樂產品、運動產品之中，配套有住宿、餐飲、娛樂、體育運動等多種休閑度假元素的組合，使該產品更適合于城郊型中短期的度假、休閑旅游。

2.“溫泉+地產”組合的旅游地產
通過溫泉旅游的成熟運作模式來提升運用到旅游地產的開發，增加旅游地產的附加價值，形成一個高檔的旅游地產區。溫泉資源作為旅游度假區的核心開發資源。

3.游樂休閑產品
針對以家庭、自駕車等自助出游方式而提出的產品定位，符合休閑度假旅游的發展趨勢。該產品主要有溫泉區水上游樂項目、生態果園項目、生態體育項目，用來增加度假村休閑度假產品的豐度。
　　

4.運動休閑產品
運動休閑產品的定位是度假村必要的體育運動的配套，通過度假酒店必要的運動場所如：網球場、羽毛球場和游泳池等體育運動設施的配套，將體育運動項目與溫泉度假休閑結合起來，形成綜合型的溫泉度假區。

六、功能分區及產品策劃
　　

（一）溫泉度假旅游板塊
　　

1.度假酒店區

“U”型基地以北，以中線山脊向兩側延伸，規劃用地面積29345m2。

設置兩大功能：

（1）度假區的一級服務區功能：本區作為度假區主體酒店住宿區域和交通集散中心，主要為游客提供接待、餐飲、購物、住宿、康體娛樂、會議會展等服務，規劃建設度假酒店、停車場、游客中心、商業街、餐飲中心，形成度假村的一級服務區。
（2）文化展示功能：“白鹿跑泉”的主題文化和華瑩集團的企業文化得到展示，形成度假區的第一印象區。

白鹿溫泉度假景區接待中心效果圖

2.中心溫泉區

功能：度假村的核心溫泉度假功能區。設有風情溫泉區、生態養生溫泉區和宮廷溫泉區3個二級分區。
規劃構想：根據水資源狀況和溫泉區的地形條件，結合當前溫塘溫泉及國內溫泉產品發展現狀，差異化設置中高檔的山地溫泉，體現自然生態的理念，融合中國傳統的文化溫泉和日式溫泉風格，力求自然、閑適、健康、具有文化品位和東方神韻的純溫泉沐浴意境。設置各類動水SPA池、加料池、情趣池、民俗文化池、景觀池、動感池、兒童池和休閑保健配套。從溫泉數量、面積、種類、特色等方面，以國內乃至世界一流的高端水準定位，并且做到保障四季經營，適應各類消費需求。

3.生態體育公園區
位于基地西側，規劃面積16280m2。策劃注重生態、自然、陽光、空氣和水對人體健康價值的生態體育和游樂項目。生態體育公園區由三個體育項目組團組成。（1）沿谷地規劃2個網球場和1個籃球場；（2）在谷地南側的斜坡規劃1個休閑森林公園，注重游客的體驗性和參與性，作為度假區的一個體驗項目；（3）2300m2景觀湖的存在彌補了北方山多水少的不足，使項目充滿水的靈性之美，成為重要的景觀，完成地形改造后“前水后山”的格局布置。景觀湖的補水來自處理后的溫泉水，使度假村水資源的利用得到良性的循環；（4）景觀湖畔設置一組垂釣長廊和垂釣木屋，寄情山水，怡然自得。

4.旅游果園區
基地內坡度較大的山坡地，不易規劃建筑物，面積22240m2。本區的規劃是豐富度假村項目，以自然休閑和游憩功能為主，以四季采摘的果樹為主，形成該區的綠化成片的果樹、花卉、蔬果。（1）依山借勢，形成四季果園和觀賞花卉，體現春與夏的季節理念，春可賞花，秋可摘果。即可以解決了坡地的綠化，又起到景觀效果，兼可作為豐富度假區內的旅游活動。（2）借助山地的起伏開辟一條休閑步道，在果園與花卉園中穿行漫步。

5.度假別墅區
規劃面積30710m2。構想：度假別墅作為酒店客房的補充，分為坡地別墅和景觀別墅兩類。

（二）旅游地產板塊
　　

1.旅游地產區
基地以南，規劃面積37855m2。構想：滿足分時度假的發展和部分顧客度假置業的需求，形成“溫泉+地產”的開發組合，以溫泉旅游度假成熟的運作經驗來促進地產的增值。旅游地產區的地勢高抬，形成良好的景觀環境和景觀朝向，是構筑度假別墅理想之地。別墅和公寓建筑造型從整體貼合自然為出發點，采用現代簡約手法來體現建筑自身，色彩宜人溫暖，歡快活躍，使建筑融合到自然環境之中，住戶擁有對溫泉和景觀的雙重享受以及幽靜、私密的空間。
　　

（1）豪華單體別墅：共13棟，150m2/棟，建筑面積3900m2，坐北朝南。
（2）聯體別墅：共9棟，200m2/棟，建筑面積3600m2。
（3）度假公寓：經濟型度假公寓，以小戶型為主，滿足于石家莊市民第二居所的購房需求。建筑面積17760m2。