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溫泉旅游開發設計/建造/管理海森溫泉旅游設計研究院

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溫泉規劃設計

特別關注：溫泉+地產

作者：海森溫泉設計研究院發布時間：2017-03-29 閱讀量：0

　　溫泉地產，是以溫泉資源為基礎和賣點，溫泉項目作為地產項目的重要配套，帶動普通房地產、旅游房地產和養生房地產開發和銷售的一種地產開發模式。這種類型是目前國內眾多溫泉投資商優先考慮的開發模式之一。

　　開發問題
　　1.項目單一
　　目前已有的溫泉地產在開發上存在雷同化現象，基本上都是“別墅+溫泉酒店”、“純溫泉地產溫泉入戶”、“溫泉景區+地產”、“溫泉會所+地產”等幾種形式，地產與溫泉在規劃設計、運營模式、產品形態、服務管理等方面都沒有真正結合。簡單化的溫泉產品和雷同化的配套設置，使溫泉地產優勢不再明顯。
　　2.價格昂貴
　　目前溫泉別墅價格普遍昂貴，很多有度假意愿而無購買力的一般家庭不敢問津；許多溫泉度假別墅嚴重空置，業主度假使用時間不多，而且存在既租不出去又必須承擔不小的維護管理費用；目前市場形勢下，購房增值、保值預期變得不確定，投資型購房受到相應打擊；還有對財產的公開趨勢，都影響了灰色置業豪宅的熱情。
　　3.忽視后期運營
　　目前的溫泉旅游地產大多只注重前期概念營銷，而忽視后期運營服務，以及地產社區與溫泉產品的真正融合，社區業主很難享受到項目溫泉養生休閑的配套服務和消費需求，原有的生態度假和溫泉養生的承諾無法實現。

溫泉旅游地產恒大泉都

　　發展思路
　　1. 景觀設計思路
　　溫泉景觀設計要以表達自然景觀和文化景觀為基本原則，以住戶在室內室外的休閑游憩習慣為指導方向，結合溫泉的經營和消費特征，把山水、林木、亭臺、建筑等要素巧妙融合，為住戶提供休閑生活方式。同時，水療中心、康復中心等具有溫泉特色療養功效的產品也應作為整體景觀的一部分進行溫泉設計，實現景觀的可參與性和可消費性。
　　2. 建筑設計思路
　　建筑是溫泉地產的核心部分，不僅要滿足居住功能，更要把休閑空間打造得富有情趣。如利用入戶的溫泉資源，建設溫泉健身房、溫泉陽臺、溫泉影音廳、私家水療房、私家溫泉理療房等，還可以運用溫泉景觀打造手法，將溫泉融入到整個建筑中。建筑的庭院空間打造是營造氛圍的重要手段之一，如利用庭院空間打造云霧繚繞、內外通透的溫泉庭院，若無庭院空間，則可打造成見天或見地的溫泉泡湯平臺。建筑設計既要提升促進住戶的休閑方式，也要將住戶的日常工作生活與休閑生活真正融為一體。
　　3.設施配套思路
　　在保證基本生活配套和休閑配套的基礎上，通過室內裝修和園林景觀的情景化，提供具有溫泉特色的設施，如營造室內室外、私有或公用的多種冷熱水療空間、設施和設備；將精油、食品、溫泉與聲光電技術等融進社區配套，打造與日常生活緊密聯系的溫室型會所、康復音樂系統、家庭香氛系統、養生植物等。
　　4.服務營造思路
　　溫泉地產的服務分為兩種——公共服務與定制服務。公共服務是針對大眾群體在公共場所活動所需的服務，如社區溫室、兒童溫泉娛樂場、溫泉健身室等，定制服務則是針對個體而提供的專屬服務，較為私人化、個性化，如養生食品藥品配送服務、定制水療服務、定制康復服務等。

溫泉旅游地產錦繡香江溫泉城

　　六大開發策略
　　1.溫泉、旅游、地產的融合
　　溫泉地產的旅游項目和旅游地產、戶外運動、康體養生、會議度假、親水娛樂等具有天然可融性，在策劃時應特別注重與上述要素復合配置。溫泉地產旅游資源對于旅游地產開發的主體作用越來越大，成為帶動區域泛旅游產業發展的新動力。特別是依托經濟較為發達的大中型城市，區位優勢明顯，周邊匯集較高品位觀光、休閑旅游資源的溫泉地產，可成為泛旅游產業的整合源，如會議會展、體育運動、娛樂、購物等。
　　2.本土化與國際化結合
　　目前國內溫泉地產，能夠傳達歷史、體驗湯泉文化經典的項目較少，大多是“拿來主義”形成的“萬國文化”，缺乏品牌自主性、產品差異化，無法形成國際競爭力。特色是旅游之基，文化是旅游之魂，環境是旅游之根，質量是旅游之本；真正的差異源自文化，文化差異是可持續的競爭力。因此，溫泉地產設計應當挖掘中國傳統文化和本地文化資源。
　　3. 精準市場細分
　　細分市場是溫泉旅游地產旅游大眾化發展的必然趨勢，市場需求決定產品和服務特色。據調查，當下針對中年男性、家庭群體、老年保健和中小型商務群體的溫泉地產產品最受追寵。對區域市場進行細分和研究，對同一區域細分市場的消費游客進行細分和研究，針對不同的年齡、消費能力、偏好提煉消費需求，形成定制化套餐，提升品質，從而形成競爭優勢。
　　4. 整合四季親水休閑
　　溫泉地產消費沒有時間限制性，有24小時可消費產品（日夜泡浴、餐飲、住宿、娛樂、商務），且淡旺季越來越不明顯（消費觀念、水上樂園等）。四季休閑，是溫泉地產最為可持續發展的結構要素。由此，引發了四季休閑產業全新的集結與整合，形成了以溫泉旅游地產為中心新的產業模式與業態發展。
　　5. 持續創新生活與游憩方式
　　近年來溫泉地產泡浴方式在不斷創新，動態化娛樂化持續發展，溫泉地產的附加值在不斷提升。從洗浴類型的創新，到室內外溫泉旅游地產、音樂泉等利用方式的創新，再到溫泉地產輔助減肥、美體等溫泉地產套餐的開發，創意產品層出不窮。除了泡浴方式，溫泉地產游憩方式還可以在溫泉旅游地產休閑文化體驗上進行創新。
　　6. 延伸核心競爭產業鏈
　　溫泉地產的核心競爭力主要體現在服務上，同時要考慮未來對溫泉地產的綜合利用。溫泉地產資源和收益是有限的，但旅游可以形成產業體系，帶動地區產業發展；溫泉旅游項目可以延伸為多業態的豐富產業鏈，從而獲得穩定寬廣的收益。溫泉地產項目的合理收益結構應當是非溫泉旅游地產項目占較大比重。

溫泉旅游地產恒大泉都

　　運營模式
　　1.溫泉旅游為輔，地產開發為主
　　溫泉只作為地產開發的一個噱頭，以地產為主，旅游僅僅是一個概念。如咸寧碧桂園溫泉城，整個項目只有一個五星級的溫泉度假酒店和一座小型的溫泉會所，其他地塊均用作地產開發。
　　2.溫泉旅游先行，帶動地產開發
　　前期投入大量的資金進行旅游開發，通過旅游聚集人氣，提升知名度，提高項目地塊價值，為地產開發做準備，如珠海海泉灣。海泉灣一期開發建設面積約1平方公里，由溫泉中心、兩座五星級酒店、12棟度假別墅、5棟蜜月套房、會所、康體中心、漁人碼頭與劇場、行政中心，以及配套建起的大型游樂園——神秘島等建筑群體所組成；二期開發建設溫泉博物館、溫泉學院、高爾夫球場、熱氣球、人造海灘、自行車巡路和房地產項目；三期開發則以獨立公寓、多層公寓為主。
　　3.溫泉旅游與地產開發并重
　　溫泉開發與地產開發幾乎同時進行，旅游與地產相輔相成，共同發展。通過旅游美化環境、聚集人流，提升地塊價值。通過地產快速回籠資金，進一步為旅游開發服務。如嘉魚三湖溫泉，溫泉旅游項目于2009年9月開始營業，其一期房地產也于2009年9月開盤。

溫泉旅游地產墨斗山文化產業園

　　旅游地產新引擎：溫泉度假綜合體
　　1.溫泉旅游的發展帶動溫泉度假區投資開發

　　（1）溫泉旅游受熱捧
　　溫泉資源長期以來一直是滿足人們養生保健和休閑需求的一種旅游資源。
　　溫泉旅游不僅是以溫泉資源為核心載體，以優美的自然環境、豐富的人文風情、特色的歷史傳統文化、沐浴文化以及優質的服務為支撐，以體驗溫泉、感受文化、康體養生、休閑度假等為目的的旅游活動。
　　溫泉旅游作為溫泉與旅游相結合的產物，已經成為體驗經濟、休閑經濟、保健養生的時尚產業，具有文化體驗性、康體養生性、時尚消費性等特點。
　　溫泉旅游蘊涵著極高的商業價值、廣闊的市場前景和極佳的投資潛力，成為繼山水觀光、大型游樂場、度假村、主題公園后又一新興的旅游熱潮。

　　（2）溫泉地即度假地，國內已形成一批成熟的溫泉度假地
　　巨大的市場需求，使溫泉開發成為近年來國內新的投資熱點。
　　溫泉開發熱潮最早源于廣東經過四代發展，如今這股投資熱潮已經擴展至國內許多地區，溫泉旅游產業的投資以年均10%的速度增加。
　　據《中國溫泉旅游產業發展報告（2014）》統計，截止到2012年3月份，國內能夠提供溫泉旅游產品且在一定規模以上的溫泉旅游企業達到1203家，并且每年都有新增規模較大的溫泉旅游企業開業。
　　溫泉地的投資規模動輒數億元，溫泉地即是度假地。

省、直轄市	企業數量	省、直轄市	企業數量
臺灣	165	云南	56
廣東	134	山東	54
北京	96	江蘇	50
福建	76	重慶	43
遼寧	72	河北	33
海南	70	浙江	32
四川	57	其他	265

　　（3）溫泉度假區是溫泉地最廣泛的開發模式
　　據《中國溫泉旅游產業發展報告（2014）》統計，目前中國內地溫泉旅游開發模式多樣，但溫泉度假區是最廣泛的一種開發模式。
　　在消費需求不斷升級與市場競爭日趨激烈的態勢下，溫泉旅游已經走上綜合開發之路，溫泉度假綜合體是溫泉度假開發模式的發展趨勢。

開發類型	所占比例	開發類型	所占比例
溫泉水公園	1.00%	溫泉商務酒店	10.89%
溫泉景區	2.41%	溫泉會所	11.47%
溫泉療養院	3.08%	溫泉度假酒店	28.01%
溫泉山莊	9.31%	溫泉度假區	33.83%

　　2.溫泉養生成為旅游度假與地產核心賣點之一

　　（1）健康養生是度假的基本目的之一
　　從度假的主要目的看，即使現代度假目的多樣化，但保健、療養、養生仍是重要目的，也就是說，健康依然是度假的基本目的之一。并且度假的逗留時間長，重游率高，對環境和康體設施的要求較高。
　　追求健康是當今世界發展的一大趨勢，也是今后度假區發展的趨勢之一。
　　21世紀也必將成為以健康、放松為目的和主要特征的度假、休閑、養生、旅游的新時代。
　　本世紀初的第一個十年是中國從休閑旅游為主向養生度假為主轉變的階段。
　　具備恢復個體健康功能，且能滿足高端客戶文化需求的度假區是多數項目未來發展的方向。

　　（2）溫泉吸引市場最核心的本質是健康養生，溫泉養生為度地產開發創造了核心競爭力
　　溫泉具有保健功能，中國自古以來就有利用溫泉沐浴療疾的傳統，這種傳統一直延續至今。
　　隨著社會上亞健康狀態人群的不斷加大，人們對于養生、康復的需求越來越大，溫泉吸引市場最核心的本質是健康養生。
　　把溫泉的健康養生價值與日常的體檢、醫療、診斷、康復、療養、健身等一系列手段深度結合，打造溫泉康復療養基地。
　　由于溫泉在健康養生上的巨大價值，為度假地產開發創造了一個特別的核心競爭力，也是度假區持續經營的解決方案之一。
　　做大溫泉健康養生文章，可獲得巨大效益。

　　3.溫泉度假綜合體是度假地產發展的新引擎
　　（1）轉型調整時期旅游投資結構新特點
　　從2015年全國旅游工作會議上獲悉，我國正處于經濟轉型、結構調整時期，旅游投資結構呈現三大新特點。
　　旅游大項目明顯增加。2014年投資100億元以上的旅游大項目達200多個。
　　投資主體以民營企業為主。2013年，我國旅游直接投資總額5144億元，其中民營企業實際投資2935億元，占旅游直接投資總額的57%。
　　投資領域以大型復合景區為主。2013年具有復合型功能的旅游景區實際完成投資3116億元，占旅游直接投資總額的61%，成為旅游投資的重點領域。未來3年，我國旅游直接投資近3萬億元，將帶動15萬億元以上的綜合投資。鄉村旅游、旅游小鎮建設、大型旅游景區開發、休閑度假區建設、醫療健康旅游和養生養老旅游等正在成為旅游投資的熱點領域。

　　（2）旅游多樣化需求拉動綜合開發型的旅游綜合體
　　人們對旅游的需求逐漸增多，更加個性化、多樣化。
　　旅游需求的多樣性要求提供者必須進行市場細分，根據市場需求特點和自身條件，開發出多功能、多層次、系列化的旅游產品來滿足游客需要。
　　溫泉度假綜合體以旅游區內良好的溫泉水資源為基礎，利用周邊優美的自然環境，輔之以人工設施，開發休閑度假、康體健身、觀光娛樂、商務會議、科普等多功能的旅游產品。
　　溫泉度假綜合體最大的特點是適應各層次、各類型的旅游市場。
　　溫泉度假綜合體迎合了人們旅游度假的新需求。

　　（3）度假地需要多元產品來增強吸引力和競爭力也推動溫泉綜合體開發模式產生
　　一方面是人們追求旅游產品多元化體驗，另一方面在自然資源一般的溫泉地，僅靠單一的溫泉資源開發不足以支撐度假區的有效發展，需要多元的產品來增強溫泉地的吸引力和競爭力，這一現狀推動了溫泉度假綜合體開發模式的發展。

　　（4）政府對開發商的開發要求發生了變化，希望通過市場行為吸引地產商參與改變鄉村面貌，促進城鎮化建設與當地經濟發展
　　住宅項目限購限貸拿地難。
　　對于大盤項目或是旅游綜合體項目政府基本持鼓勵態度，并且在公建配套方面給予很大的扶持。
　　一些溫泉度假綜合體項目，政府只是負責出讓地塊，其他的公共配套建設，甚至包括水電等基礎建設，都需要開發商自行投入。
　　政府的支持是旅游綜合體項目得以良性健康發展的重要因素，溫泉度假綜合體的開發符合政府的開發要求，為項目的可持續發展奠定了基礎。

　　（5）國內溫泉綜合體掀起開發熱潮

項目	地區	投資單位	投資規模		產業體系與業態	開工時間	開業時間
項目	地區	投資單位	占地面積	資金投入	產業體系與業態	開工時間	開業時間
天沐溫泉旅游綜合體	福建泉州	珠海天沐溫泉集團	1100畝	約15億元	將建設五星級溫泉會議酒店、溫泉SPA、溫泉養生公寓、溫泉會館、高端住宅產品等	2014年12月	2015年底
云溪溫泉度假綜合體	四川瀘州	瀘州市政府	1500畝	約10億元	度假區內集合了溫泉SPA、田園體驗、山林養生、戶外運動、特色風情街等多元精品體驗功能	2011年9月	2014年5月
白云國際溫泉旅游休閑綜合體	貴州貴陽	西南能礦集團股份有限公司	2000畝	約50億元	打造具有國際化水平的溫泉搞笑農業旅游休閑居住綜合體。主要由高效農業觀光園、布依古寨、溫泉酒店、溫泉別墅、養老地產等子項目組成	2014年第四季度	2017年第二季度
仙都皇帝溫泉谷	浙江縉云	開元旅業集團	1464畝	約40億元	項目集溫泉養生、會議休閑、養生度假、親水游樂、生態運動于一體	2013年10月	2015年
鳳翔溫泉度假綜合體	河南洛陽	鳳翔溫泉集團	200畝	約10億元	在龍門世界文化遺產園區內打造一個集溫泉養生、休閑度假、商務接待、餐飲娛樂、置業等功能，集聚溫泉、酒店、餐飲、會議、湯屋、別墅、會所、旅游商業街等多種業態為一體的溫泉休閑度假園區	2010年9月	2013年

（注：以上僅列舉部分案例）

　　總結近年國內旅游地產開發的實踐，結合海森機構200多個類似案例、8個AAAAA景區（酒店）經驗，我們認為目前國內旅游地產發展最大的瓶頸和困境在于旅游核心吸引力的缺乏。
　　對消費者而言，旅游地產的本質是要實現一種自然生態、休閑享樂的生活方式體驗。
　　如何通過打造滿足游客需求的獨特體驗產品，構建地塊自身獨特的吸引力和品牌效應，對于旅游地產開發商順利將生地變成熟地，避免同質化競爭，實現區域價值最大化和可持續化至關重要。
　　在溫泉度假綜合體產品體系里，特色溫泉把人流吸引進來，形成了最初的消費，養生休閑、運動休閑、餐飲休閑、會議休閑等作為溫泉度假綜合體的休閑配套則留住人流并擴大其消費，利用溫泉旅游綜合開發的聚集效應實現旅游開發的綜合價值。

　　海森機構經典案例
　　1.青島海泉灣度假城——國際溫泉旅游休閑度假項目
　　由中國港中旅集團投資建設的青島海泉灣度假城項目位于山東省青島即墨市鰲山組團，2009年初由廣州海森機構完成項目溫泉策劃和概念規劃、詳細規劃、景觀設計、溫泉專項施工圖設計。項目總用地面積33.74公頃，總建筑面積100多萬平方米，總投資46億元，其中溫泉中心占地面積37550㎡。
　　依托青島第二大海灣即墨鰲山灣和海洋溫泉兩個稀缺資源，青島海泉灣度假城項目集豪華五星級會議度假酒店、海洋溫泉、奧特萊斯商業街、天創大劇院、海鮮大世界和高檔住宅社區和度假地產等，打造一個以海洋溫泉為核心產品的大型綜合旅游休閑度假區。
　　溫泉中心與酒店2011年開業，是青島海泉灣度假城的核心部分，溫泉中心項目以海洋文化為主題，結合溫泉養生，集溫泉洗浴、休閑度假、養生保健、康體娛樂，科普教育、商務會議為一體。度假地產中酒店公寓8000-11000元/平方米，別墅1.5-3.5萬元/平方米。

　　2.恒大廣東恩平泉都溫泉小鎮項目——全球首席世界溫泉度假城
　　恒大廣東恩平泉都溫泉小鎮項目是由廣州海森機構2012年完成項目策劃和詳細規劃的另一溫泉綜合體（溫泉小鎮）項目。恒大廣東恩平泉都溫泉小鎮項目規劃面積近10000畝，總建筑面積近200萬平方米，其中國際溫泉區近200畝，湯院50多棟，13大風情酒店，定位為多彩溫泉都、養生旅游城的“全球首席世界溫泉度假城”。
　　溫泉小鎮項目深入挖掘八國溫泉的特點與差異，在突出各國溫泉功能及溫泉文化基礎上，結合各國特色地理地貌、園林建筑、保健養生文化、歷史故事、人物風俗、民俗演藝、藝術、運動、美食及科學技術等，形成各具特色的主題型溫泉，打造差異化溫泉產品。溫泉小鎮以溫泉養生為核心，融合風情文化體驗、湯島度假、濱湖休閑、生態養生、文藝娛樂、運動健身及商務接待等功能，打造集觀光、游樂、休閑、運動、會議、度假、體驗、居住等于一體的功能復合型溫泉，形成溫泉度假綜合體。度假地產方面，別墅面積200-500平方米/棟，公寓洋房面積50-140平方米，2012開盤，別墅8000-12000元/平方米，洋房5000-6500元/平方米。
溫泉旅游地產恒大恩平溫泉城

　　3.廣東錦繡香江溫泉城——溫泉產品成為項目的核心賣點
　　廣東錦繡香江溫泉城由錦繡香江集團投資開發，廣州海森機構2009年為項目提供概念規劃、詳細規劃、施工圖設計等服務。2011年酒店與溫泉開業。
　　廣東錦繡香江溫泉城項目位于廣東省廣州增城白水寨風景名勝區，整個項目占地近1000畝，酒店與溫泉近200畝，溫泉區占地面積達25000平方米由皇家私密園林區、皇家水世界及皇家御用養生區三大片區組成，規劃68個私密園林溫泉池，前期投資10億元人民幣。錦繡香江溫泉城按國家5A級風景區和白金五星級溫泉度假酒店的標準建設，主要由錦繡香江酒店、酒店式溫泉別墅、企業會所型別墅、皇家園林溫泉等組成，打造“精品溫泉+度假地產”復合功能溫泉城。溫泉產品成為項目的核心競爭力，溫泉別墅150多棟，均價30000元/平方米。
溫泉旅游地產錦繡香江溫泉城

　　4.浙江嘉興國際溫泉旅游城——溫泉度假綜合體
　　項目定位為智慧溫泉旅游城，集溫泉養生、休閑度假、創意產業、濕地體驗、水上娛樂、商務休閑、健康養生、養老社區、運動康體等功能于一體。
　　在土地綜合開發利用方面，根據用地現狀特點，將6000畝土地因地制宜地分為五個區，中間以嘉興桐鄉公路西傍900畝土地作為旅游產業園區，北面在魚塘與苗圃田地上建成濕地生態休閑區和田園游樂體驗區；南面荒地與苗圃園建成溫泉度假區和養生地產區；整個項目形成以溫泉為核心，以生態旅游為基礎，以水系貫通與連接五區，使旅游、農業、地產多板塊互動，合理布局溫泉旅游城。
　　在整合產業方面，以溫泉養生度假與旅游休閑功能為主導，將旅游休閑功能嵌入度假地產、體驗式農業、休閑商業等各業態中，做到處處有休閑設施與旅游配套、形成各業態互動，相互支撐產業棸集區。
　　在溫泉創新設計方面，以濕地生態景觀為依托，打造以溫泉養生和運河文化為主題的主題式溫泉區。以湖泊景觀、濕地景觀為景觀背景，以溫泉養生文化、濕地生態文化、中藥養生文化、運河文化等為核心資源。通過梳理水域資源空間，充分利用水系資源，做足溫泉水、湖泊水、濕地水內涵，分區、分主題設置溫泉養生產品、濱水休閑產品、精品度假產品，通過水域空間、綠化通廊的設計，形成“溫泉—湖泊—運河”度假養生生態空間，打造復合型、多業態的溫泉度假養生空間。設置主題溫泉區、精品養生酒店、溫泉度假酒店、游艇主題會所、運河文化博覽園、漁人碼頭（燈塔）、濱水景觀休閑帶等產品。
　　在度假地產方面，打造以溫泉養生為特色的和不同層次休閑地產組合，包括高端溫泉湯院湯屋、酒店式公寓、企業莊園、頤養公館，也有療養與保養相結合的配套醫院和健康管理的養老地產社區，還有以運河文化為主題的酒店群和商業地產，做到地產與旅游有機結合，最終在這里創造一種新生活方式。